Die Kaufpreisaufteilung ist nach verschiedenen Verfahren möglich.
Wird ein bebautes Grundstück erworben, wird in der Regel ein einheitlicher Kaufpreis vereinbart. Da bei einer Nutzung des Grundstücks zur Einkunftserzielung nur die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten abgeschrieben werden können, muss ein einheitlicher Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Diese Kaufpreisaufteilung ist nach dem Sachwertverfahren,4 dem Ertragswertverfahren5 (insbesondere bei Renditeobjekten) und ggf. dem Vergleichswertverfahren6 möglich.
Wenn im Kaufvertrag von den Beteiligten bereits eine Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden vorgenommen wurde, ist diese Aufteilung auch vom Finanzamt zu übernehmen, wenn diese Aufteilung nicht nur zum Schein getroffen wurde und nicht als Gestaltungsmissbrauch anzusehen ist.7
Das Finanzgericht München8 hat diese Auffassung bestätigt. Danach soll eine Korrektur der im Vertrag festgelegten Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude erst erforderlich sein, wenn diese die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Dies wird erst dann angenommen, wenn der vertraglich festgelegte Kaufpreisanteil für das Gebäude die Feststellungen eines Gutachters um 10 % oder mehr übersteigt.
Bei Erwerb eines Grundstücks, das zur Einkunftserzielung eingesetzt werden soll, empfiehlt sich damit regelmäßig, bereits im Vertrag anzugeben, in welchem Umfang der Kaufpreis auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits entfällt.
4 Vgl. BFH-Urteile vom 29.05.2008 IX R 36/06 (BFH/NV 2008 S. 1668) und vom 29.10.2019 IX R 38/17 (BStBl 2021 II S. 202).
5 BFH-Urteil vom 27.11.2017 IX B 144/16 (BFH/NV 2018 S. 218).
6 Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Datenportal auf www.bundesfinanzministerium. de); siehe aber auch BFH-Urteil vom 21.07.2020 IX R 26/19 (BStBl 2021 II S. 372).
7 BFH-Urteil vom 29.10.2019 IX R 38/17 (BStBl 2021 II S. 202).
8 FG München vom 10.04.2024 12 K 861/19.
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