Bei Veräußerung scheidet ein Abzug als Werbungskosten aus.
Vorfälligkeitsentschädigungen und Bearbeitungskosten, die für eine vorzeitige Ablösung eines zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenen Darlehens entstehen, können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein. Dies hat das Niedersächsische Finanzgericht bestätigt. 8
Voraussetzung ist, dass diese Aufwendungen in wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Dies ist bei Schuldzinsen dann der Fall, wenn die Darlehensvaluta, auf die Schuldzinsen gezahlt werden, zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und tatsächlich verwendet worden ist.9
Maßgebend ist das sog. „auslösende Moment“ für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung,10 konkret also der Abschluss der Änderungsvereinbarung mit dem Kreditinstitut, mit der die Laufzeit des Darlehens verkürzt wird.
Dabei ist zu unterscheiden: Beabsichtigt der Steuerpflichtige die Veräußerung des darlehensfinanzierten vermieteten Grundstücks und fällt aus diesem Grund wegen vorzeitiger Darlehensablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an, liegt ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks und nicht mit Vermietungseinkünften vor; ein Abzug als Werbungskosten scheidet aus.11 Wird dagegen das zur Finanzierung des vermieteten Grundstücks aufgenommene Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt und das Objekt weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.12 Die Bearbeitungskosten teilen jeweils das Schicksal der Vorfälligkeitsentschädigung.
8 Niedersächsisches Finanzgericht vom 30.10.2024 3 K 145/23 (EFG 2025 S. 241).
9 BFH-Urteile vom 11.02.2014 IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. 633) und vom 24.10.2012 IX R 35/11 (BFH/NV 2013 S. 522).
10 BFH-Beschluss vom 04.07.1990 GrS 2-3/88 (BStBl 1990 II S. 817).
11 BFH-Urteil vom 11.02.2014 (Fußnote 9).
12 BFH-Urteil vom 06.12.2005 VIII R 34/04 (BStBl 2006 II S. 265) m. w. N.; siehe auch H 21.2 „Finanzierungskosten“ EStH.
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