Steuerfreie Übertragung einer Familienwohnung bei Erbe unter bestimmten Bedingungen
Der Erwerb einer Immobilie von Todes wegen durch den überlebenden Ehepartner oder durch Kinder bleibt unter bestimmten Voraussetzungen regelmäßig steuerfrei. Dies ist dann der Fall, wenn es sich um das sog. Familienheim handelt, d. h., wenn
- der Erblasser (z. B. der Vater) das Objekt bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat „oder“ bei der er aus zwingenden (gesundheitlichen bzw. altersbedingten) Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war20 und
- der Erbe (z. B. der Sohn) das Objekt unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt und regelmäßig innerhalb von 6 Monaten in das Wohnobjekt einzieht; fällt innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb die Selbstnutzung weg, wird die Steuerbefreiung rückwirkend aufgehoben, es sei denn, der Erbe ist aus zwingenden Gründen an einer (weiteren) Selbstnutzung zu eigenen Zwecken gehindert. 21
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg22 hat klargestellt, dass die Steuerbefreiung für das Familienheim nur dann in Betracht kommt, wenn der Erblasser die vererbte Wohnung zu irgendeinem Zeitpunkt selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.
Diese Anforderung gilt auch dann, wenn – wie im Streitfall – der Erblasser wegen einer Erkrankung nicht in die betreffende Wohnung einziehen konnte.
Die entsprechende Gesetzesformulierung in § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG sei – so das Gericht – so auszulegen, dass eine (begünstigte) Familienwohnung nur dann vorliegt, wenn die Wohnung zu irgendeinem Zeitpunkt auch selbst genutzt worden ist.
20 Vgl. im Einzelnen § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG.
21 Vgl. im Einzelnen § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG.
22 FG Berlin-Brandenburg vom 19.12.2024 14 K 14131/22 (EFG 2025 S. 859).
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