Insbesondere muss der Erbe nach dem Erbfall das Familienheim für mindestens 10 Jahre selbst bewohnen, ansonsten fällt die Steuerbefreiung rückwirkend weg. Eine Ausnahme besteht, wenn der Erbe an einer Selbstnutzung zu eigenen Zwecken aus zwingenden Gründen gehindert ist.20
Problematisch kann sein, wenn Kinder an der geerbten Wohnung umfangreiche Renovierungsbzw. Sanierungsarbeiten durchführen lassen, bevor sie mit zeitlicher Verzögerung tatsächlich dort einziehen können.
Der Gesetzgeber schreibt hier vor, dass die Immobilie vom Erben „unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt“ sein muss. Nach der Rechtsprechung21 ist ein Einzug in das Familienheim innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall regelmäßig noch „unverzüglich“ und somit unschädlich, d. h., die Steuerbefreiung bleibt trotz des verzögerten Einzugs erhalten.
Die Finanzverwaltung22 hat in diesem Zusammenhang zu besonderen Fällen Stellung genommen, wann ein zwingender Grund für eine nicht schädliche Unterbrechung oder Beendigung der Selbstnutzung vorliegen kann:
- Wird das Familienheim aufgrund höherer Gewalt (z. B. durch Hochwasser, Starkregen, Unwetter, Sturm, Brand, Explosion) zerstört und die tatsächliche Selbstnutzung dadurch beendet, entfällt die Steuerbefreiung nicht rückwirkend. Eine Verpflichtung zum Wiederaufbau durch den Erben besteht hier nicht; die 10-jährige Selbstnutzungsfrist endet mit dem Zeitpunkt der Zerstörung des Familienheims.
- Ist das Familienheim zeitweise aufgrund höherer Gewalt unbewohnbar (z. B. wegen einer Sanierung oder eines behördlichen Nutzungsverbots), ist die tatsächliche Unterbrechung der Selbstnutzung unschädlich, wenn der Erbe unverzüglich nach Wiederherstellung der Bewohnbarkeit des Familienheims die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken wieder aufnimmt und bis zum Ablauf des 10-Jahres-Zeitraums aufrechterhält. Der längere Leerstand aufgrund der Wiederherstellung führt dann – entgegen der bisherigen Praxis23 – nicht zum rückwirkenden Wegfall der Befreiung.
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20 Siehe hierzu § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG.
21 Vgl. hierzu im Einzelnen BFH-Urteile vom 23.06.2015 II R 39/13 (BStBl 2016 II S. 225) und vom 28.05.2019 II R 37/16 (BStBl 2019 II S. 678).
22 Vgl. Gleichlautenden Ländererlass vom 09.02.2022 (BStBl 2022 I S. 226).
23 Vgl. R E 13.4 Abs. 6 Satz 4 ErbStR.
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