Steuerliche Anforderungen bei verbilligter Vermietung an Angehörige
Bei Vermietung einer Wohnung an Angehörige wie z. B. Kinder, Eltern oder Geschwister zu Wohnzwecken ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag dem zwischen Fremden Üblichen entspricht und der Vertrag auch tatsächlich so vollzogen wird (z. B. durch regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen).
Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt, insbesondere mit der Folge, dass mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten nicht geltend gemacht werden können.
Bei einer verbilligten Vermietung ist zusätzlich zu beachten, dass eine sog. Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten werden muss, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll: Diese Grenze beträgt 66 % der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).
Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 %, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten möglich, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt.24
Erst wenn die vereinbarte Miete weniger als 50 % der Marktmiete beträgt, geht das Finanzamt generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt (anteilig) die Werbungskosten.
Beispiel:
V vermietet seiner Tochter eine Eigentumswohnung für eine monatliche Miete von
- a) 500 €
- b) 280 €
Die ortsübliche Miete beträgt 700 €
Im Fall a) liegt die gezahlte Miete über der Grenze von 66 % der Vergleichsmiete; ein Werbungskostenabzug kommt ungekürzt in voller Höhe in Betracht.
Im Fall b) liegt eine teilentgeltliche Vermietung vor, d. h., die Werbungskosten sind lediglich im Verhältnis der gezahlten Miete zur Vergleichs miete, also nur zu 280 € / 700 € = 40 % berücksichtigungsfähig.
Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (sog. Warmmiete).25
Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, um die oben genannte Grenze einzuhalten. Die Entgeltlichkeitsgrenze gilt somit regelmäßig auch bei Vermietung einer Wohnung an Fremde.26
Es ist zu empfehlen, betroffene Mietverhältnisse regelmäßig zu überprüfen und ggf. die Miete anzupassen.
24 Siehe die Gesetzesbegründung zum Jahressteuergesetz 2020 (Bundestags-Drucksache 19/22850). Zur Anwendung der Totalüberschussprognose siehe BMF-Schreiben vom 08.10.2004 – IV C 3 – S 2253 – 91/04 (BStBl 2004 I S. 933), Rz. 33 ff.
25 Siehe R 21.3 EStR und H 21.3 „Ortsübliche Marktmiete“ EStH.
26 Siehe H 21.3 „Überlassung an fremde Dritte“ EStH.
Übersicht aktuellster NEWS
- Verbilligte Überlassung einer Wohnung
Bei Vermietung an Angehörige müssen Mietverträge fremdüblich sein. Unterschreitet die Miete 66 % der ortsüblichen Miete, drohen Kürzungen der Werbungskosten. - Nutzungsrecht als Bemessungsgrundlage für die GrunderwerbsteuerDer Wert eines übernommenen Wohn- oder Nießbrauchsrechts zählt zur Gegenleistung und erhöht damit die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Dies gilt, wenn der Käufer die Verpflichtung übernimmt.
- Unterhaltsaufwendungen als außergewöhnliche BelastungUnterhaltszahlungen sind bis zum Grundfreibetrag abziehbar, müssen aber per Überweisung nachweisbar sein. Einkommen der unterstützten Person wird angerechnet, digitale Geldbörsen nicht akzeptiert.
- Kein Kindergeld für volljähriges Enkelkind in gesonderter Wohnung im selben MehrfamilienhausKindergeld für ein volljähriges Enkelkind entfällt, wenn es nicht mehr im Haushalt der Großmutter lebt. Der Umzug in eine eigene Wohnung beendet die Haushaltszugehörigkeit.
- Private PKW-Nutzung: Vom Arbeitnehmer getragene StellplatzkostenVom Arbeitnehmer übernommene Stellplatz- oder Parkkosten mindern den geldwerten Vorteil eines privat genutzten Firmenwagens nicht. Sie gelten als eigene Aufwendungen ohne steuerliche Entlastung.
- Sonderausgabenabzug für Kinderbetreuungskosten nur bei HaushaltszugehörigkeitKinderbetreuungskosten sind nur als Sonderausgaben abziehbar, wenn das Kind im Haushalt des zahlenden Elternteils lebt. Der BFH bestätigt die Haushaltszugehörigkeit als zwingende Voraussetzung.
- Arbeitszimmer eines Ehegatten im gemeinsamen EinfamilienhausKosten für häusliche Arbeitszimmer sind nur voll abziehbar, wenn dort der berufliche Mittelpunkt liegt. Im BFH‑Fall wurde ein gemeinsames Arbeitszimmer eines Ehepaars anerkannt.
- Allgemeine Steuerzahlungstermine im März 2026Die 3-tägige Schonfrist gilt nur bei Überweisungen; maßgebend ist die Gutschrift auf dem Konto der Finanzbehörde. Dagegen muss bei Scheckzahlung der Scheck spätestens 3 Tage vor dem Fälligkeitstermin eingereicht werden.
- Vernichtung von Geschäfts- und BuchhaltungsunterlagenNach Ablauf der Aufbewahrungsfristen dürfen viele Geschäftsunterlagen vernichtet werden, sofern keine steuerlichen Gründe entgegenstehen. Elektronische und gescannte Dokumente müssen unverändert, lesbar und auswertbar bleiben.
- Doppelte Haushaltsführung: Aufwendungen für einen Kfz-StellplatzAufwendungen für einen Kfz‑Stellplatz zählen als Werbungskosten bei doppelter Haushaltsführung und werden nicht auf den Unterkunfts‑Höchstbetrag angerechnet. Der BFH erkennt sie unabhängig von Mietgrund und separatem Vertrag an.
