Vermietung von Luxusimmobilien als „Liebhaberei“

Besonderheit bei auf Dauer angelegter Vermietung einer Wohnung.

Wird eine Tätigkeit ausgeübt, deren Einkünfte der Einkommensteuer unterliegen, können neben den Gewinnen oder Überschüssen regelmäßig auch entsprechende Verluste steuerlich geltend gemacht werden.

Bei anhaltenden Verlusten ist Voraussetzung, dass der Einkunftserzielende nachweisen kann, dass die Tätigkeit mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen (Gesamt-)Überschuss daraus zu erzielen. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, können die entsprechenden Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, weil insgesamt sog. Liebhaberei angenommen wird.

Eine Besonderheit gilt bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Wohnung.

In diesen Fällen ist nach ständiger Rechtsprechung die Einkunftserzielungsabsicht typischerweise zu vermuten; diese wird regelmäßig auch nicht geprüft. Verluste können in diesem Fall (uneingeschränkt) geltend gemacht werden.¹⁶

Eine Ausnahme gilt nach ständiger Rechtsprechung jedoch, wenn aufwendig gestaltete oder ausgestattete Objekte (z. B. bei einer Größe von mehr als 250 m² Wohnfläche oder mit einer Schwimmhalle) vermietet werden.

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof¹⁷ bestätigt, dass nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit ausgegangen werden kann, da es sich insoweit um Objekte handelt, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen.

Somit ist bei entsprechenden Objekten regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.

^{16 Zu den Folgen einer verbilligten Vermietung siehe § 21 Abs. 2 EStG sowie Informationsbrief Januar 2024 Nr. 3.
17 BFH-Urteil vom 20.06.2023 IX R 17/21.}