Überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung, ist ein Werbungkostenabzug bei den Vermietungseinkünften nicht möglich.
Schuldzinsen, die im Rahmen der Vermietung einer finanzierten Immobilie anfallen, sind grundsätzlich als Werbungkosten bei den Vermietungseinkünften zu berücksichtigen. Entsteht im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens, stellt sich die Frage, ob diese ebenso wie die Schuldzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden kann.
Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs und der Finanzverwaltung überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung.9 Das Vorliegen von nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wird daher verneint.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist danach ggf. lediglich im Rahmen der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts i. S. von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG als Veräußerungskosten zu berücksichtigen.
Das Finanzgericht Köln10 hatte über den Werbungskostenabzug einer Vorfälligkeitsentschädigung zu entscheiden, wenn der nach Tilgung des Darlehens verbleibende Erlös aus einer Veräußerung zur Entschuldung anderer Immobilien genutzt wurde und damit zu niedrigeren Werbungskosten bei den anderen Vermietungsobjekten führt. Das Gericht entschied, dass ein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten bei den verbleibenden Vermietungsobjekten möglich ist, wenn bereits bei Verkauf (z. B. im Kaufvertrag) unwiderruflich über den verbleibenden Betrag zur Tilgung eines Darlehens für ein bestimmtes anderes Objekt verfügt wird. Wird der Kaufpreis, wie im vorliegenden Fall, zunächst selbst vereinnahmt und erst darauffolgend über die Teilablösung einzelner Darlehen entschieden, überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung und ein Werbungkostenabzug bei den Vermietungseinkünften ist nicht möglich.
9 BFH-Urteil vom 11.02.2014 IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. 633); BMF-Schreiben vom 27.07.2015 – IV C 1 – S 2211/11/10001 (BStBl 2015 I S. 581), Abschn. 5.
10 FG Köln vom 19.10.2023 11 K 1802/22 (EFG 2024 S. 197).
Übersicht aktuellster NEWS
- Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Steuerermäßigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen gelten auch für Arbeiten außerhalb des Grundstücks und bei Umzug. Begünstigt werden nur unbar bezahlte, korrekt abgerechnete Leistungen ohne Neubauarbeiten. - Schenkungsteuer: „Übliche Gelegenheitsgeschenke“ steuerfreiÜbliche Gelegenheitsgeschenke sind nur nach allgemeiner Verkehrsanschauung steuerfrei. Ein Ostergeschenk von 20.000 Euro überschreitet diesen Rahmen und ist schenkungsteuerpflichtig.
- Veranstaltung zur Verabschiedung eines ArbeitnehmersBei einer Verabschiedungsfeier gelten Arbeitgeberaufwendungen nicht als Arbeitslohn, wenn es sich um eine betriebliche Veranstaltung handelt. Der BFH erkennt selbst anteilige Kosten für den Arbeitnehmer nicht als steuerpflichtig an.
- Privates Veräußerungsgeschäft im Zusammenhang mit einem Wohnmobil nicht steuerpflichtigDer Verkauf eines privat genutzten Wohnmobils ist kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft. Der BFH stuft Wohnmobile als Gegenstände des täglichen Gebrauchs ein – unabhängig vom Wert.
- Erstattungszinsen für Gewerbesteuer als Betriebseinnahmen zu versteuernErstattungszinsen zur Gewerbesteuer gelten als steuerpflichtige Betriebseinnahmen. Die unterschiedliche Behandlung von Nachzahlungs‑ und Erstattungszinsen verstößt laut BFH nicht gegen den Gleichheitssatz.
- Anteiliges privates Veräußerungsgeschäft bei Arbeitszimmer im eigenen Haus?Ein häusliches Arbeitszimmer führt beim Immobilienverkauf nicht automatisch zu einem privaten Veräußerungsgeschäft. Maßgeblich ist nur die 10‑Jahresfrist der gesamten Wohnung.
- Aktivierung des Anteils an einer Erhaltungsrücklage bei Wohnungs- oder TeileigentumDie Erhaltungsrücklage ist trotz Gesetzesänderung weiterhin zu aktivieren. Ein Betriebsausgabenabzug entsteht erst bei tatsächlicher Entnahme für Instandhaltungen.
- Allgemeine Steuerzahlungstermine im Mai 2026Die 3-tägige Schonfrist gilt nur bei Überweisungen; maßgebend ist die Gutschrift auf dem Konto der Finanzbehörde. Dagegen muss bei Scheckzahlung der Scheck spätestens 3 Tage vor dem Fälligkeitstermin eingereicht werden.
- Abzug von Gewerkschaftsbeiträgen ab 2026Ab 2026 können Gewerkschaftsbeiträge zusätzlich zum Arbeitnehmer‑Pauschbetrag abgezogen werden. Steuerlich wirkt dies vor allem, wenn bereits hohe Werbungskosten vorliegen.
- Verbilligte Überlassung einer WohnungBei Vermietung an Angehörige müssen Mietverträge fremdüblich sein. Unterschreitet die Miete 66 % der ortsüblichen Miete, drohen Kürzungen der Werbungskosten.
