Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften

Überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung, ist ein Werbungkostenabzug bei den Vermietungseinkünften nicht möglich.

Schuldzinsen, die im Rahmen der Vermietung einer finanzierten Immobilie anfallen, sind grundsätzlich als Werbungkosten bei den Vermietungseinkünften zu berücksichtigen. Entsteht im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens, stellt sich die Frage, ob diese ebenso wie die Schuldzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden kann.

Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs und der Finanzverwaltung überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung.⁹ Das Vorliegen von nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wird daher verneint.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist danach ggf. lediglich im Rahmen der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts i. S. von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG als Veräußerungskosten zu berücksichtigen.

Das Finanzgericht Köln¹⁰ hatte über den Werbungskostenabzug einer Vorfälligkeitsentschädigung zu entscheiden, wenn der nach Tilgung des Darlehens verbleibende Erlös aus einer Veräußerung zur Entschuldung anderer Immobilien genutzt wurde und damit zu niedrigeren Werbungskosten bei den anderen Vermietungsobjekten führt. Das Gericht entschied, dass ein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten bei den verbleibenden Vermietungsobjekten möglich ist, wenn bereits bei Verkauf (z. B. im Kaufvertrag) unwiderruflich über den verbleibenden Betrag zur Tilgung eines Darlehens für ein bestimmtes anderes Objekt verfügt wird. Wird der Kaufpreis, wie im vorliegenden Fall, zunächst selbst vereinnahmt und erst darauffolgend über die Teilablösung einzelner Darlehen entschieden, überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung und ein Werbungkostenabzug bei den Vermietungseinkünften ist nicht möglich.

^{9 BFH-Urteil vom 11.02.2014 IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. 633); BMF-Schreiben vom 27.07.2015 – IV C 1 – S 2211/11/10001 (BStBl 2015 I S. 581), Abschn. 5.
10 FG Köln vom 19.10.2023 11 K 1802/22 (EFG 2024 S. 197).}