Vorsteuerabzug aus Heizungsanlage bei Wohnungsvermietung?

Beachten, ob die Energielieferung als Nebenleistung oder selbständige Hauptleistung zu betrachten ist!

Die Vermietung von Wohnungen an Privatpersonen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei,⁸ die Lieferung von Strom, Gas und Wärme ist dagegen regelmäßig umsatzsteuerpflichtig. Tätigt der Vermieter (Unternehmer) derartige Lieferungen an seine Mieter neben der Wohnungsvermietung, hängt die umsatzsteuerliche Behandlung der Energielieferung davon ab, ob die Lieferung als Nebenleistung zur Hauptleistung „Wohnungsvermietung“ oder als selbständige Hauptleistung zusätzlich zur Vermietung anzusehen ist.

Die Finanzverwaltung behandelt insbesondere die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser und die Lieferung von Strom durch den Vermieter als umsatzsteuerliche Nebenleistungen zur Vermietung,⁹ die dann zusammen mit der Vermietung grundsätzlich umsatzsteuerfrei sind. Das bedeutet, dass der Vermieter die ihm in diesem Zusammenhang in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge nicht als Vorsteuer abziehen kann.

Der Bundesfinanzhof¹⁰ hat diese Auffassung in einem Fall bestätigt, in dem ein Vermieter die Versorgung mit Wärme und Warmwasser mit seinen Mietern als gesonderte Leistung umsatzsteuerpflichtig abrechnete, um die bei der Installation der neuen Heizungsanlage mit Warmwasseraufbereitung anfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen zu können. Das Gericht behandelte die Lieferung von Wärme und Warmwasser jedoch als unselbständige Nebenleistung zur steuerfreien Wohnungsvermietung, sodass ein Vorsteuerabzug für die neue Heizungsanlage ausschied.

Dagegen beurteilte das Niedersächsische Finanzgericht¹¹ die Lieferung von selbst erzeugtem Photovoltaikstrom an die eigenen Mieter als umsatzsteuerpflichtige selbständige Hauptleistung – neben der umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung –, sodass der Vermieter insbesondere die bei der Anschaffung der Anlage zum damaligen Zeitpunkt noch angefallenen Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer geltend machen konnte. Wichtig war dabei, dass die Mieter die Stromlieferverträge unabhängig vom Mietvertrag kündigen und den Stromanbieter frei wählen konnten. Diese Möglichkeit hatten die Mieter im obigen „Heizungsfall“ nicht.

^{8 Vgl. § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG.
9 Siehe Abschn. 4.12.1 Abs. 5 UStAE.
10 BFH-Urteil vom 07.12.2023 V R 15/21.
11 Niedersächsisches FG vom 25.02.2021 11 K 201/19 (EFG 2021 S. 883); Revision eingelegt (Az. des BFH: XI R 8/21). Siehe auch Informationsbrief August 2021 Nr. 3.}