Bei Gebäuden wird deshalb regelmäßig der sog. Flächenschlüssel verwendet.
Bei Gebäuden, die sowohl für die Ausführung von umsatzsteuerpflichtigen (z. B. Nutzung als eigenes Ladengeschäft oder Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer) als auch von umsatzsteuerfreien Umsätzen (z. B. Wohnungsvermietung) verwendet werden, sind die Vorsteuerbeträge den jeweiligen Umsätzen zuzuordnen.
Ist eine direkte Zuordnung nicht möglich (z. B. bei einer Dachreparatur), sind die Vorsteuerbeträge aufzuteilen. Das Gesetz23 sieht als Aufteilungsmaßstab das Verhältnis der jeweiligen Umsätze nur dann vor, „wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist“. Bei Gebäuden wird deshalb regelmäßig der sog. Flächenschlüssel verwendet.
Aufgrund einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs24 hat die Finanzverwaltung den Umsatzsteuer-Anwendungserlass entsprechend modifiziert.25 Danach bleibt der „Flächenschlüssel“ die bevorzugte Vorsteuer-Aufteilungsmethode bei Gebäuden. Wenn diese Methode nicht zu sachgerechten Ergebnissen führt, kommt ein Umsatzschlüssel als Alternative in Betracht. Dabei ist der „Gesamtumsatzschlüssel“ (Verhältnis der Nettoumsätze mit Vorsteuerabzugsberechtigung zu den gesamten Nettoumsätzen)26 nur anzuwenden, wenn kein präziserer Aufteilungsschlüssel wie z. B. ein objekt- oder abteilungsbezogener Umsatzschlüssel möglich ist.
Zu weiteren Details und zur Anwendung der Vorsteuer- Aufteilung in anderen Branchen siehe Abschn. 15.15 bis 15.17 UStAE.
23 Siehe § 15 Abs. 4 UStG.
24 EuGH-Urteil vom 16.06.2016 C-186/15 „Kreissparkasse Wiedenbrück“ (BStBl 2024 II S. 207).
25 Siehe BMF-Schreiben vom 13.02.2024 – III C 2 – S 7306/22/10001 (BStBl 2024 I S. 280).
26 Vgl. Abschn. 15.17 Abs. 3a UStAE n. F.
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