Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ändert an der steuerlichen Beurteilung nichts.
Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen mit dem Hausgeld regelmäßig auch in eine Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) ein. Dies dient insbesondere dem Zweck, Mittel zur Zahlung von (größeren) Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Erneuerung der Fenster, Einbau einer neuen Heizung oder Fassadensanierung) anzusammeln.
Da die Zahlung von Beiträgen zur Erhaltungsrücklage und die Verwendung der angesammelten Mittel häufig zeitlich auseinanderfallen, stellt sich für vermietende Wohnungseigentümer die Frage, wann die Zahlungen als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Nach Verwaltungsregelung5 und bisheriger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs6 sind Einzahlungen in die Rücklage nicht bereits mit ihrem Abfluss beim einzelnen Eigentümer als Werbungskosten bei dessen Vermietungseinkünften abzugsfähig, sondern erst mit der tatsächlichen Verwendung der Mittel, d. h., wenn sie zur Zahlung von Erhaltungsaufwendungen der Rücklage entnommen werden.
Mit einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof7 seine Rechtsprechung bestätigt. Zwar hatte der Wohnungseigentümer die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage erbracht und konnte hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld der Wohnungseigentümerschaft gehört.
Allerdings – so das Gericht – ist maßgebend für die Zahlung nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht des Wohnungseigentümers am Aufbau und bei der Aufrechterhaltung der Rücklagen mitzuwirken. Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht aber erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für die Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Damit können nicht die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage, sondern erst die sich aus der Abrechnung der Hausverwaltung ergebenden Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage abgezogen werden.
Der Bundesfinanzhof betont in diesem Zusammenhang, dass auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, an der steuerlichen Beurteilung nichts ändert.
5 Siehe H 21.2 „Werbungskosten“ EStH.
6 BFH-Urteile vom 26.01.1988 IX R 119/83 (BStBl 1988 II S. 577), vom 21.10.2005 IX B 144/05 (BFH/NV 2006 S. 291), vom 09.12.2008 IX B 124/08 (BFH/NV 2009 S. 571) und vom 08.10.2012 IX B 131/12 (BFH/NV 2013 S. 32).
7 BFH-Urteil vom 14.01.2025 IX R 19/24.
Übersicht aktuellster NEWS
- Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg nicht verfassungswidrig
Der BFH bestätigt die Verfassungsmäßigkeit des baden‑württembergischen Grundsteuergesetzes. Auch andere Landesmodelle stehen noch zur Prüfung an, Entscheidungen folgen voraussichtlich Ende 2026. - Erbschaftsteuerbefreiung für „Familienheim“: Verspäteter Einzug mehr als 2 Jahre nach dem ErbfallDie Steuerbefreiung für ein geerbtes Familienheim entfällt, wenn der Erbe nicht unverzüglich einzieht. Ein Einzug erst nach 2,5 Jahren gilt als verspätet und nicht entschuldbar.
- Nutzung des Privat-PKW trotz FirmenwagenüberlassungWer trotz Firmenwagen freiwillig den Privat‑PKW für Dienstfahrten nutzt, kann die Kosten nicht absetzen. Der BFH wertet dies als private Mitveranlassung und damit als unangemessen.
- Außergewöhnliche Belastung: Behandlung in PrivatklinikKosten für Behandlungen in Privatkliniken gelten nur dann als außergewöhnliche Belastung, wenn ihre medizinische Notwendigkeit gegenüber Vertragskrankenhäusern nachweisbar ist. Ohne zwingende Gründe fehlt die steuerliche Zwangsläufigkeit.
- Vorsteuerabzug bei AnzahlungenDer Vorsteuerabzug aus Anzahlungen ist zulässig, wenn Zahlung und Rechnung für eine zukünftige Leistung vorliegen. Bleibt die Leistung aus, besteht der Abzug nur bei gutgläubiger Zahlung.
- Bagatellgrenze für eigenbetrieblich genutzte GrundstückeEigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile gelten künftig bis 30 m² oder 40.000 € nicht als Betriebsvermögen. Die neue Regelung vereinfacht die Prüfung und gilt rückwirkend für offene Fälle.
- Steuerermäßigungen bei Entschädigungen und Vergütungen für mehrere Jahre nicht mehr beim LohnsteuerabzugDie Steuerermäßigung für Entschädigungen und mehrjährige Vergütungen wird nicht mehr beim Lohnsteuerabzug berücksichtigt. Arbeitnehmer müssen den Vorteil nun über die Einkommensteuer‑Veranlagung geltend machen.
- Vollverzingung der Umsatzsteuer verstößt nicht gegen EU-RechtDie Vollverzinsung nach § 233a AO verstößt laut BFH nicht gegen EU‑Recht. Sie dient dem steuerlichen Belastungsausgleich und besitzt keinen Sanktionscharakter.
- Allgemeine Steuerzahlungstermine im Juli 2026Die 3-tägige Schonfrist gilt nur bei Überweisungen; maßgebend ist die Gutschrift auf dem Konto der Finanzbehörde. Dagegen muss bei Scheckzahlung der Scheck spätestens 3 Tage vor dem Fälligkeitstermin eingereicht werden.
- Ratenweise Erfüllung einer Abfindung für PflichtteilsverzichtAbfindungen für einen Pflichtteilsverzicht sind auch bei Ratenzahlung nicht einkommensteuerpflichtig, da sie wie ererbte Vermögensrechte gelten. Sie können jedoch schenkungsteuerpflichtig sein.
